En cette année 2023, le contexte économique et géopolitique n'est pas des plus favorables. Les ménages souscrivent moins de prêts à l'habitat et les taux d'intérêt ne cessent d'augmenter. Alors que l'accès au crédit immobilier reste compliqué, qui sera en mesure d'accéder à un prêt en 2023 ?
Les primo-accédants en difficulté
Depuis le 1er janvier 2023, le Haut Conseil de stabilité financière impose aux emprunteurs une limite maximale de 35 % pour le taux d'effort, c'est-à-dire le ratio entre leurs charges d'emprunt et leur revenu. Une règle bienvenu mais limitative qui vient restreindre l'enveloppe de son projet immobilier pour les primo-accédants.
Deuxième phénomène bloquant, la hausse des taux de crédit immobiliers depuis un an. Par exemple, on passe de 1,08 % à 2,90 % sur 20 ans, ce qui peut diviser par deux le montant du prêt accessible à un couple de trentenaires qui dispose d'un salaire cumulé de 4 200 euros net par mois.
Ces deux obstacles conjugués viennent s'ajouter à la dynamique haussière enclenchée depuis février 2022 et qui se poursuit encore aujourd'hui. Le nouvel ajustement mensuel du taux d'usure permet aux banques d'accepter davantage de demandes mais le taux moyen des prêts sur 20 ans dépasse aujourd'hui les 2,80 %. Voici un récapitulatif de l'évolution des taux moyens observés ce mois de février 2023 :
- sur 7 ans, le taux moyen augmente de 0,30 point pour atteindre 2,50 % ;
- sur 10 ans, le taux moyen s'élève à 2,55 % ;
- sur 15 ans, le taux du marché grimpe de 15 centimes pour s'établir à 2,70 % ;
- sur 20 ans, le taux moyen du marché passe de 2,65 % à 2,80 %, soit une hausse de 25 centimes ;
- sur 25 ans, le taux moyen gagne 0,25 point pour atteindre 2,95 %.
Parallèlement, le calcul mensuel du taux d'usure devrait débloquer certains dossiers mais il faudra attendre pour voir si cette nouvelle mesure aura un impact réel sur l'accès à la propriété pour les jeunes emprunteurs et notamment les primo-accédants.
Une remontée des taux dont bénéficient certains porteurs de projets
Si l'actualisation mensuelle des taux ne permet pas à elle seule de relancer le crédit immobilier, elle offre toutefois des opportunités intéressantes pour certaines catégories de personnes, notamment celles dont le projet est mature.
Ainsi, alors que le niveau des prix immobiliers a tendance à s'aligner sur les taux, la remontée des taux permet également de fluidifier le marché. Un double effet positif qui profite donc aux acheteurs motivés et dont le dossier est solide.
Les recommandations pour les emprunteurs
Les courtiers conseillent aux primo-accédants de se tourner vers les banques spécialisées. Ces dernières ont souvent des critères plus flexibles et permettent parfois de financer jusqu'à 43 % du budget total d'un projet.
Pour les autres dossiers, le recours à un courtier reste généralement payant. En comparant plusieurs offres, il peut en effet obtenir le meilleur taux pour son client et/ou négocier des frais de dossier ou de garantie gratuits ou très limités.
Enfin, pour améliorer sa capacité d'emprunt, l'emprunteur peut essayer de réduire ses charges grâce à un effort d'épargne ou de diminuer sa durée de prêt.
Bien qu'encore difficile, l'accès au crédit immobilier reste possible en 2023. Pour espérer être accepté, il convient de bien préparer son dossier afin de convaincre les banques et/ou les organismes spécialisés.
