Actu Immobilier et Crypto : la tokenisation immobilière redéfinit l'investissement
La convergence entre immobilier et cryptomonnaies redessine les règles de l’investissement en France. La tokenisation immobilière permet d’accéder à des biens à partir de 50 euros au lieu de 200 000 euros d’apport minimum. Rendements de 8-11% annuels, liquidité 24h/24, transparence blockchain : découvrez comment la crypto transforme l’immobilier, les pièges à éviter, et le cadre fiscal clarifié en 2025.
Comment acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies en France ?
L’achat d’un bien immobilier directement en Bitcoin , Ethereum ou stablecoins est devenu légalement possible en France en 2025. Contrairement à une idée reçue, il n’existe aucune interdiction d’accepter des cryptomonnaies comme moyen de paiement immobilier. Cependant, l’intervention d’un notaire reste obligatoire.
Le processus fonctionne ainsi : l’acheteur et le vendeur négocient le bien en euros, puis conviennent d’un paiement en crypto. Le notaire enregistre la transaction à la valeur en euros du Bitcoin au moment du transfert. Tous les droits d’enregistrement (environ 7-8% selon le département) s’appliquent identiquement.
Sur le plan fiscal : La plus-value réalisée par le vendeur sur le Bitcoin lui-même est imposée au titre des revenus exceptionnels. L’acheteur déclare l’acquisition immobilière normalement. Aucune taxation additionnelle n’existe pour le simple fait de payer en crypto, mais le notaire doit connaître le cours du jour pour remplir les documents officiels.
Plateformes facilitant ce processus : Propy (plateforme blockchain internationale) et RealT (pour les investisseurs moins de 50 $) proposent des transactions internationales en crypto, bien que la France reste peu outillée pour cela comparé aux États-Unis.
Qu'est-ce que la tokenisation immobilière et comment ça fonctionne ?
La tokenisation immobilière consiste à convertir un bien réel en tokens numériques (jetons) représentant une fraction de propriété. Plutôt que d’acheter un bien entier, un investisseur peut acquérir 1% d’une villa parisienne tokenisée pour 10 000 euros au lieu de nécessiter 1 million d’euros.
Mécanique concrète :
Un propriétaire tokenise son bien de 1 M€ en 10 000 tokens de 100 € chacun
Les investisseurs achètent ces tokens sur une plateforme blockchain certifiée
Chaque token génère un rendement proportionnel aux revenus locatifs du bien (8-11% annuel typiquement)
Les tokens peuvent être vendus ou échangés 24h/24, contrairement aux biens physiques
Framework légal français 2025 : Le cadre réglementaire a radicalement changé en 2025 avec l’application du règlement MiCA et des décrets français d’harmonisation (notamment le décret n°2025-127 du 15 janvier 2025).
Les tokens immobiliers sont désormais classés en deux catégories : security tokens (droits financiers, équivalents à des titres financiers) et utility tokens (droits d’usage seulement). Un security token immobilier doit être enregistré auprès de l’AMF et respecter les standards de sécurité minima définis par l’arrêté du 3 mars 2025.
Cas exemplaire français : Le projet AnnA (2019, Paris) a tokenisé un immeuble de 6,5 millions d’euros sous forme de SCI et a obtenu le visa de l’AMF. Ce précédent a démontré la faisabilité du modèle en France.
Plateformes leader en 2025 : Blockimmo (Suisse, accessibilité européenne), Propy (transactions internationales), RealT (accès pour débutants à partir de 50 $), Smartlands (conformité réglementaire mondiale).
Quels sont les avantages et risques de l'investissement immobilier en crypto ?
Avantages clés :
Accessibilité financière : Investi dès 50-100 € plutôt que 200 000 € d’apport minimum traditionnel
Liquidité : Revendre vos tokens en heures plutôt qu’en mois. Un bien physique met 3-6 mois à trouver acheteur ; un token se vend en minutes
Rentabilité passive : 8-11% annuel moyen vs 3-5% pour l’immobilier français classique
Diversification internationale : Accès à des biens immobiliers mondiaux sans compte bancaire international
Transparence : Toutes les transactions, valuations, revenues sont enregistrés immuablement sur blockchain
Pas de notaire : Contrairement à l’immobilier classique, pas de frais notariaux (2-3% du prix)
Risques majeurs :
Plateforme centralisée : Si la plateforme fait faillite, vos tokens peuvent disparaître. Contrairement à l’immobilier physique, la blockchain ne protège pas contre la fraude de la plateforme elle-même
Bien de seconde zone : Les biens tokenisés sont souvent des propriétés secondaires ou des quartiers émergents, pas le cœur des marchés premium
Volatilité du rendement : Si la plateforme change les règles de distribution (baisse des revenus locatifs via baisse des loyers), vos revenus diminuent
Illiquidité réelle : Bien que théoriquement liquide, les tokens immobiliers peuvent avoir très peu de volume d’échange, rendant la revente difficile en cas de besoin urgent
Smart contract bugs : Un bug dans le code du smart contract pourrait geler vos tokens indéfiniment. Les audits ANSSI depuis 2025 réduisent ce risque, mais il persiste
Incertitude fiscale résiduelle : Bien que clarifiée, la fiscalité des tokens reste complexe et sujette à évolution avant 2026
Quelle est la fiscalité applicable aux transactions et revenus immobiliers en crypto en 2025 ?
En novembre 2025, le cadre fiscal des investissements immobiliers tokenisés s’est stabilisé. Voici les règles précises en vigueur :
Sur les revenus locatifs :
Les revenus perçus via tokens immobiliers sont taxés comme des revenus de capitaux mobiliers (RCM)
Imposition au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% : 12,8% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux
Alternative : choix du barème progressif (meilleur si tranche marginale faible <30%)
Exemple : 1 000 € de revenus locatifs = 700 € nets après PFU 30%
Sur les plus-values (lors de la revente) :
Si le token représente une propriété fractionnée, la plus-value suit le régime des plus-values immobilières, pas les plus-values crypto classiques
Plus-value = (prix de revente – prix d’acquisition)
Taxation : régime des biens meubles, imposable à 36,2% avec abattement de 5% par an après 2 ans de détention
Exemple : Vous achetez 10 000 € d’un token immobilier, revendez 12 000 € après 3 ans. Plus-value = 2 000 €. Après abattement (5% × 1 an = 5%), la plus-value taxable = 1 900 €. Taxe = 1 900 × 36,2% = 688 €
Changement majeur 2025 : Impôt sur la fortune improductive :
Depuis octobre 2025, un nouvel impôt sur la fortune improductive (IFI) remplace l’IFI classique
Les cryptomonnaies ET les tokens immobiliers entrent désormais dans le périmètre de cet impôt
Seuil d’application : patrimoine > 2 à 2,57 M€
Taux unique : 1% par an appliqué à l’ensemble des actifs improductifs (dont tokens)
Déclaration au 1er janvier de chaque année, impôt payable même sans cession
Exemple concret complet :
Vous possédez 50 tokens d’immobilier tokenisé, acquis 100 € chacun = portefeuille de 5 000 €
Revenus annuels : 500 € (10% rendement)
Vous revendez 10 tokens après 2 ans pour 150 € l’unité = revente de 1 500 €
Plus-value brute = 1 500 – 1 000 = 500 € (10 tokens × 100 € prix d’achat)
Abattement 5% × 2 ans = -50 €
Plus-value taxable = 450 €
Impôt sur plus-value = 450 × 36,2% = 163 €
Impôt sur revenus (500 €) = 500 × 30% = 150 €
Charge fiscale totale = 313 € (pour 500 € de revenu)
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